"Wanneer dat moment is aangebroken bent u op slag verknocht."

 Op kandidaat kopers rust een grote verantwoordelijkheid n.a.v. de aankoop van een woning, zij kunnen zich best goed omringen bij deze grote stap in hun leven

U heeft er lang over nagedacht maar u bent er uitgeraakt, het is het ideale moment in uw leven om de stap te zetten naar een (nieuwe) eigen woning. Enthousiast als u bent, meet u zich meteen een nieuwe hobby aan, nl. immowebsites afschuimen op zoek naar die ene parel. Mooie foto’s en aanlokkelijke termen brengen u er toe een afspraak te maken voor een bezoek aan een woning, waarvan u stiekem meent al vooraf uitgemaakt te hebben, dat dit zeker een grote kanshebber zal worden.

In afwachting van de datum van het effectieve bezoek heeft u al heel wat uitgezocht: de bereikbaarheid met het openbaar vervoer, de scholen in de buurt, de sportclubs, uw reisweg naar het werk, …. Alles lijkt te kloppen. Het enige wat u nog dient te doen is de woning bezichtigen. Wanneer dat moment is aangebroken bent u op slag verknocht. De woning ziet er precies uit zoals op de foto’s en de open tuin, het atelier of de gigantische dressing geeft voor u de doorslag. Enkel nog proberen om iets van de prijs af te dingen, de hele papiermolen afwikkelen en u kan beginnen met installeren, decoreren en vooral inviteren. Hopelijk kan u de gasten op uw instuif feestje trots alle hoeken en kanten van uw nieuwe stek tonen. Maar wat als u na de aankoop, en veelal pas na uw verhuis nog een onaangename ontdekking doet? Vochtige muren, een rot dak, een fout in de draagconstructie ….

Niet alleen de verkopers hebben plichten, maar ook op u, als kandidaat koper rust immers een grote verantwoordelijkheid.

U voelt zich bedrogen of belogen, minstens werd er iets verzwegen. Geen probleem denkt u? U heeft niet gekregen wat u had verwacht dus u wilt uw geld, of minstens een deel ervan terug? Dit is niet zo eenvoudig als u denkt! Niet alleen de verkopers hebben plichten, maar ook op u, als kandidaat koper rust immers een grote verantwoordelijkheid.

In de onderhandelingsfase, dus op het moment voor dat er overeenstemming is bereikt over de prijs, rust op de kandidaat-koper een onderzoeksplicht.

Dit betekent, dat van u wordt verwacht dat u als normale en voorzichtige kandidaat koper, de woning grondig inspecteert en onderzoekt. In de praktijk zien we dat het niet evident is voor een kandidaat koper om aan deze plicht te voldoen. Vaak is een bezoek relatief kort, wil men de bewoners niet te veel of te lang verontrusten en wordt het als onbeleefd ervaren om bv. een tapijt te laten optillen, achter een kast te willen kijken of de toegang naar het dak vrij te maken door de zolderverzamelingen aan de kant te schuiven.

Nochtans wordt dit wel van u verwacht!

In een recent vonnis van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen, werd de vordering tot schadevergoeding van de eisers afgewezen en overwoog de rechtbank:

“Eisers hebben de gelegenheid gehad om de woning voorafgaandelijk aan het uitbrengen van hun bod uitgebreid te onderzoeken. Het is niet zo dat de verkoper daarbij de verplichting heeft om de koper zelf te wijzen op alle mogelijke gebreken en tekortkomingen van de woning indien de koper zich daar zelf van kan vergewissen door een eenvoudig onderzoek. Op elke contractant rust immers de verplichting om zelf inlichtingen in te winnen teneinde met kennis van zaken over te gaan tot het nemen van een beslissing over het al dan niet contracteren en tegen welke voorwaarden.”

U maakt zich mogelijks de bedenking dat er ook na de onderhandelingsfase, en zelfs nog na de levering, nog plichten rusten op de verkoper die u uit uw hachelijke situatie kunnen redden.

De wet legt de verkoper immers een vrijwaringsplicht op voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak.

Deze vrijwaringsplicht wordt echter, bijna standaard, in de onderhandse overeenkomsten uitgesloten. Dit is mogelijk, voor zover het om een verborgen gebrek gaat waarvan de koper zelf niet op de hoogte was.

Hoe dan ook zal op u als koper wel de bewijslast rusten dat het gebrek voor u verborgen was. Ook hier rust op de kopers een grote verantwoordelijkheid. De verplichting tot vrijwaring geldt immers niet voor de gebreken waarvan de koper zich op het ogenblik van de levering rekenschap kon geven, doordat het gebrek zichtbaar was, d.i. gemakkelijk te ontdekken of doordat de koper het gebrek hoorde te kennen, om het even hoe hij kennis kreeg van het gebrek.

Ook op dit vlak is men in de rechtspraak streng voor de koper:

“Bovendien kan men vragen stellen bij het verborgen karakter van dit gebrek. Een gebrek heeft pas een verborgen karakter wanneer dit niet door de koper ontdekt kon worden door middel van een normaal, aandachtig onderzoek in het licht van de aard van de verkochte zaak.”

Het kan u dus als koper heel veel moeite besparen, wanneer u alvast kan aantonen dat u er alles aan heeft gedaan om aan uw plichten als koper te voldoen.

Nele Verberckmoes
Advocaat

Hoe dan ook zal op u als koper wel de bewijslast rusten dat het gebrek voor u verborgen was. Ook hier rust op de kopers een grote verantwoordelijkheid.